昔日炽热我要配资，今朝承压：一线城市二手房价格连续下挫，市场探底回升尚需时日
国家统计局最新发布的权威数据显示，8月份，中国四大一线城市的二手住宅销售价格环比下滑1.0%，这已是连续第四个月领跌全国，曾经“只涨不跌”的楼市神话正逐步被现实侵蚀。9月15日上午，这份涵盖全国70个大中城市的房价“体检报告”揭示了一个普遍的降温趋势，不论是经济体量庞大的城市还是稍显沉寂的区域，二手房价格均呈现疲软态势。其中，一线城市更是以全面领跌的姿态，成为市场下行的最显著风向标。
回溯至8月，这四大一线城市的二手房价格较7月下跌了1%。相形之下，二三线城市的二手房价格跌幅分别为0.6%和0.5%，虽亦呈下降，但幅度不及一线城市。自今年5月以来，一线城市在二手房价格下跌榜单上始终占据领先地位，且全国范围内，二手房价格的整体回落态势呈现出加速迹象。
展开剩余80%曾经作为中国房地产市场最坚挺的“堡垒”，如今一线城市却成为了领跌全国的“火车头”。数据显示，5月份，一线城市二手房价格环比4月下跌0.7%；6月跌幅维持在0.7%；7月跌幅扩大至1%；而到了8月，这一跌幅稳定在1%的水平，显示出市场承压的延续性。具体到城市层面，8月份北京、上海、广州和深圳的二手住宅价格分别出现0.8%、0.4%、1.3%和1.7%的环比下降，这些冰冷的数字背后，是无数业主资产价值的缩水，以及市场信心的悄然流失。
与二手房市场的低迷相比，新建商品住宅市场表现出了一丝韧性。8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅较上月收窄了0.1个百分点。值得注意的是，上海市场甚至出现0.4%的环比上涨，这主要得益于其核心区域优质改善型房源的集中入市，以及外环以外区域购房限制的适度放松，这些精准的政策调整有效激活了部分改善性需求。二三线城市新建商品住宅价格环比降幅分别为0.3%和0.4%。从同比数据来看，各线城市新建商品住宅销售价格的降幅均有所收窄，显示出新房市场在政策支持下，具备一定的“止跌回稳”潜力。
面对严峻的市场下行压力，各级政府正密集出台一系列稳定房地产市场的政策措施。国家统计局新闻发言人付凌晖表示，今年以来，各地各部门积极落实“因城施策”原则，不断推出稳定房地产市场的政策，旨在推动市场企稳回升。自8月份以来，一线城市更是密集调整了部分购房政策。北京优化了五环外限购规定，上海放宽了外环以外的购房限制，而深圳则推出了更为精细化、区域化的限购政策。
这些新政的落地正逐步显现效果。在新政策的刺激下，一线城市的楼市成交量呈现出回升迹象。8月份，北京二手住宅网签量环比增长4.1%，上海二手住宅成交量环比增加3.78%，这为市场注入了一丝活力。
然而，房价下跌仅仅是市场表象，深究其背后，居民部门的高杠杆、人口结构的剧烈变迁以及开发商的债务危机，这三大深层“病灶”才是制约市场健康发展的关键。
首先，居民部门的高杠杆率是市场面临的严峻挑战。截至2025年6月底，我国居民部门杠杆率已攀升至一个令人担忧的水平，远超发展中国家的平均水平。其中，住房贷款占据了居民总负债的72%。更令人不安的是，全国已有超过1450万户家庭的房贷负担率超过了50%，这意味着这些家庭的财务状况已经处于极其脆弱的状态，抗风险能力微乎其微，一旦市场出现波动，极易引发系统性风险。
其次，人口结构的剧烈变迁也在悄然收缩市场需求。2024年，中国人口出现了自1961年以来的首次负增长，总人口锐减约85万人。进入2025年上半年，这一趋势加速，人口自然增长率滑落至-0.9‰。人口总量减少和老龄化加速，意味着未来购房需求将逐步萎缩，尤其是在对人口流入高度依赖的城市。
再者，开发商的债务危机依然是悬在行业头顶的达摩克利斯之剑。截至2025年8月，在中国TOP100房企中，已有37家企业面临严峻的债务挑战，其中12家企业已经实质性违约或濒临违约。开发商的资金链紧张不仅影响了新项目的开发和销售，也可能引发更广泛的金融风险。
为了稳定房地产市场，政府正积极运用专项债等金融工具，重点推进城市更新、土地储备以及保障性住房的建设，为市场注入新的发展动力。2025年，国务院大幅提高了新增专项债的发行限额，并重启了土地储备类专项债，明确增量资金将重点投向房地产市场的稳定相关领域。预计专项债将撬动约8700亿元的新房交易额，约占2024年全年成交总额的9%。这些资金将主要用于优化土地储备结构、推进土地收储以及大力发展保障性住房。
随着传统的“金九银十”销售旺季的到来，市场正迎来关键的考验。58安居客研究院院长张波认为，政策的利好效应正在逐步显现，市场信心也开始出现积极的变化。8月份，房产经纪行业的景气度指数环比上升2.8至47.26，创下年内最大单月涨幅。同时，新房和二手房的找房热度相较于7月份分别小幅上涨了0.6%和1.0%，这些先行指标均释放出积极的信号。
中指研究院的曹晶晶也表示，当前市场已进入“金九”的传统营销旺季，房企在核心城市有望加快推盘节奏，特别是新推出的项目入市，将有效带动部分改善性需求的释放。截至8月末，全国商品房待售面积较7月末减少了1353万平方米，连续6个月呈下降态势，这表明房地产去库存的进程正在稳步推进，企业资金状况也得到了一定程度的改善。
专项债资金的注入预计将撬动8700亿元的新房交易，为市场增添新的活力。政策效应的持续释放，或许能使市场在“金九银十”期间迎来阶段性的企稳。然而，居民高杠杆、人口结构变化以及开发商的债务风险这三大深层问题，仍然是市场亟待解决的难题，这需要更多的时间、智慧和持续的努力去化解。
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